Les bâtiments commerciaux ont souvent un taux de roulement élevé. Trouver de nouveaux locataires peut prendre beaucoup de temps. C'est pourquoi de nombreux propriétaires choisissent de travailler avec des courtiers en immobilier commercial pour combler les postes vacants. En prime, les courtiers ont de l'expérience et des relations et peuvent souvent trouver de nouveaux locataires beaucoup plus rapidement qu'un locateur, ce qui signifie que le locateur peut commencer à percevoir le loyer plus tôt. Bien entendu, un courtier ne travaillera pas gratuitement, c’est là que les commissions de leasing entrent en jeu.
Qu'est-ce qu'une commission de location?
Plutôt que le propriétaire payant au courtier un taux forfaitaire pour faire venir tout locataire qu'il peut trouver, les courtiers en immobilier commercial sont encouragés en leur donnant une commission correspondant à une partie du loyer ou à une redevance par pied carré. Cela les motive à trouver un locataire à long terme qui louera le plus grand espace possible à l'intérieur du bâtiment.
Comment les commissions de leasing sont calculées
Que le courtier reçoive une partie du loyer ou des frais par pied carré dépend généralement du type de propriété. Les commerces de détail, les cabinets médicaux et les baux industriels sont généralement payés sur la base d'un pourcentage du loyer. Le taux est généralement plus élevé au début du bail et diminue avec le temps. Une structure typique est de 6% du loyer total pour les cinq premières années du bail, 3% du loyer total pour les cinq prochaines années et 1,5% du loyer pour la durée restante. Les extensions de bail optionnelles peuvent entraîner un paiement supplémentaire au courtier, généralement au taux le plus bas convenu dans le contrat de location. Les pourcentages de commission varieront selon le marché, le type de propriété et le courtier lui-même.
Exemple de commission de location
A titre d'exemple, en utilisant la structure de commission de 6 - 3 - 1,5% ci-dessus, imaginons qu'une entreprise verse un loyer de 5 000 dollars par mois et signe un contrat de location de 15 ans avec une option de prolongation du bail de cinq ans à la fin de la durée. La commission pour les cinq premières années serait de 18 000 USD (le loyer mensuel de 5 000 USD multiplié par 12 fois par cinq fois le taux de commission de 0,06). La commission pour les cinq prochaines années s'élèverait à 9 000 USD (le loyer mensuel de 5 000 USD multiplié par 12 fois par cinq fois le taux de commission de 0,03). La commission pour les cinq dernières années serait de 4 500 $ (le loyer mensuel de 5 000 $ multiplié par 12, multiplié par cinq le taux de commission de 0,015). Au total, le courtier aurait touché une commission de 315 000 $.
À la fin du bail, si le locataire décidait de prolonger son bail de cinq ans, le courtier recevrait 4 500 $ supplémentaires. S'il décidait de le renouveler par la suite, le courtier qui aurait négocié les conditions de la nouvelle convention de renouvellement du bail serait payé et le taux serait probablement inférieur à celui initialement appliqué par le premier courtier.
Commissions générales de location de locaux à bureaux
En général, les frais de courtage sont calculés en fonction de la superficie en pieds carrés de l’espace loué. Le taux est généralement d'un dollar par pied carré, mais là encore, cela peut varier en fonction du marché et du courtier. En supposant un taux de dollar par pied carré, cette commission est beaucoup plus facile à calculer. Par exemple, si un locataire loue un espace de 15 000 pieds carrés, la commission sera de 15 000 $.
Expansions et renouvellements
Pour les extensions, le courtier doit percevoir des frais supplémentaires pour la nouvelle propriété, en fonction du loyer majoré et du taux de commission de la période au cours de laquelle l'extension a eu lieu. Par exemple, si la société du premier exemple ci-dessus prenait de l'expansion à la septième année de son bail de 15 ans, le propriétaire devait au courtier une commission sur le loyer majoré à un taux de 3% pour le reste de la première période de 10 ans. et un taux de 1,5% pour les cinq prochaines années.
Quand les courtiers sont-ils payés?
Les courtiers espèrent être payés le plus tôt possible après la signature du contrat de bail, et beaucoup le mentionneront dans le contrat d’inscription. Cependant, les propriétaires en tireront généralement avantage en faisant en sorte que le courtier accepte de n'être payé que lorsque le locataire aura emménagé dans l'espace et commence à payer le loyer. Cela incitera le courtier à faire venir un locataire et à payer son loyer le plus rapidement possible, et à s'assurer que le courtier choisira de ne travailler qu'avec des locataires stables qui resteront financièrement solvables assez longtemps pour payer le premier chèque de loyer. Il n’est pas rare que des entreprises disparaissent quelques mois après avoir emménagé dans un nouveau bâtiment avant même de payer un loyer. Cela garantit que vous ne paierez pas au moins une commission de leasing en plus de donner un loyer gratuit à une entreprise sans intérêt.
