Investir dans des appartements à plusieurs unités peut être un excellent moyen de générer des revenus et de la richesse passifs, ou une expérience époustouflante et source de pauvreté. Avant d’acheter un immeuble à plusieurs logements, assurez-vous de bien l’évaluer. Voici quelques lignes directrices.
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Argent
Commencez avec de l'argent. Bien qu'il soit possible de s'impliquer dans des investissements multi-unités sans investissement, ces transactions sont rares et difficiles à négocier. Économisez votre argent et apportez de l'argent à la table, même si ce n'est que 5%. Gardez de l'argent en réserve pour les postes vacants et les réparations.
Rechercher des loyers réalistes. Avant de faire une offre sur un bâtiment, assurez-vous de connaître les loyers du marché pour la région. Promenez-vous, regardez des bâtiments comparables, consultez les annonces dans les journaux et passez des appels en vous faisant passer pour un locataire. Vous devez pouvoir estimer avec précision les loyers avant de pouvoir prendre une décision réaliste quant à l’achat d’une propriété.
Déterminez le bénéfice net d’exploitation (NOI) des biens qui vous intéressent. Votre NOI est le revenu qui vous reste une fois que toutes les dépenses (y compris une indemnité de vacance, mais excluant le service hypothécaire et les taxes) ont été remplies. Par exemple, si votre immeuble rapporte 100 000 dollars par an en loyers (y compris les logements vacants) et 30 000 dollars par an en entretien, services publics, etc., votre NOI est de 70 000 dollars.
Déterminez le taux de capitalisation des bâtiments qui vous intéressent. Les investissements dans les immeubles d'habitation ont besoin d'une bonne trésorerie pour survivre aux postes vacants, à l'entretien et aux réparations. Le taux de capitalisation est le revenu net (non brut) divisé par le prix d'achat. Si vous achetez un immeuble pour 500 000 dollars et que vous obtenez un bénéfice net d'exploitation annuel avant impôts de 50 000 dollars, le retour sur investissement (taux de capitalisation) est de 10%. Compte tenu des problèmes liés à la gestion d’un bâtiment, souhaitez-vous vraiment acheter une unité multi-unité qui retourne moins que ce que vous pourriez obtenir sur un CD sans tracas?
Déterminez le multiplicateur de taux brut. Prenez le prix de vente proposé et divisez-le par le revenu locatif brut annuel. Par exemple, si le prix d'achat est de 500 000 USD et les loyers bruts annuels de 50 000 USD, le GRM est de 10. Comparez ce nombre à plusieurs inscriptions dans votre région et vous aurez un indicateur approximatif de la façon dont votre propriété se compare à d'autres propriétés sur le marché local..
Conseils
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Avoir une stratégie de sortie. Allez-vous moderniser le bâtiment et imposer des loyers plus élevés? En le transformant en condos? Faire des réparations esthétiques et retourner? Votre stratégie visant à améliorer la valeur du bâtiment jouera dans le prix que vous pouvez payer.
Attention
Inspectez chaque unité de votre bâtiment. Rechercher des taches indiquant des fuites sous les éviers et sur le plafond. Vérifiez l'état du câblage, du toit et de la plomberie et assurez-vous que les unités individuelles sont correctement dosées. Créez une liste des réparations nécessaires et utilisez-la comme point de négociation.
