Définition de bâtiments commerciaux

En tant que propriétaire d'entreprise, vous pouvez avoir besoin de nouvelles installations, que ce soit pour démarrer vos activités commerciales ou pour développer une entreprise existante. Peu importe le type d'entreprise que vous possédez, le type de propriété que vous choisirez en définitive constituera très probablement une propriété commerciale. Un immeuble commercial est simplement un bien immobilier utilisé à des fins commerciales. La propriété commerciale peut en outre être divisée en six sous-classifications en fonction de l'activité commerciale spécifique exercée sur celle-ci. Louer un bien commercial pour votre entreprise n’est généralement pas aussi simple et simple que de garantir un bail résidentiel pour un appartement, par exemple. Les négociations relatives aux immeubles commerciaux et aux propriétés peuvent être un peu plus complexes, de même que les conditions de location, avec un certain nombre de structures de location différentes pouvant être proposées par divers propriétaires commerciaux.

Conseils

• Un bâtiment commercial est un bâtiment utilisé à des fins commerciales, soit directement en hébergeant une entreprise spécifique, soit en générant un profit, comme dans le cas des bâtiments locatifs à usage d'habitation.

Qu'est-ce qu'un immeuble commercial?

Tout bien immobilier utilisé pour des opérations commerciales constitue une propriété commerciale, qu’il s’agisse d’un simple terrain nu ou de l’amélioration de bâtiments et autres installations. Un bâtiment commercial est une structure dans laquelle un objectif commercial est poursuivi ou exploité. Cela inclut à la fois les utilisations directes, lorsque la société exerce ses activités hors du bâtiment lui-même, et les utilisations indirectes, où le bâtiment lui-même est l’entreprise.

Un exemple d'utilisation directe d'un bâtiment commercial comprendrait une épicerie ou un atelier de mécanique situé dans le bâtiment en question. Un exemple d'utilisation indirecte est celui des immeubles à appartements, où la location d'appartements individuels est l'activité commerciale exercée dans ces immeubles.

Les bâtiments et les propriétés de nature commerciale sont soumis à des règles fiscales et financières différentes, ainsi qu'à des obligations légales ou des interdictions supplémentaires ou différentes, dans de nombreux cas. Les désignations commerciales déclenchent également différentes règles de financement pour l'achat, la location et l'amélioration.

Exemples de bâtiments commerciaux

Les immeubles et biens commerciaux sont généralement classés en six types ou catégories différentes:

1. Immeubles de bureaux
2. Bâtiments commerciaux
3. Bâtiments industriels
4. Logement multifamilial
5. Hôtels et motels
6. Bâtiments à usage spécial

Que ce soit dans les villes ou les banlieues, les immeubles de bureaux sont un type courant d’immeuble commercial. Des immeubles plus petits de quelques étages aux gratte-ciel de plusieurs centaines de mètres de hauteur, les immeubles de bureaux se trouvent un peu partout aux États-Unis et dans d'autres pays développés. Un sous-type spécifique d'immeubles de bureaux, l'immeuble de bureaux médicaux, est considéré comme un usage spécialisé. Les immeubles de bureaux de tous types peuvent louer des bureaux, des suites ou des étages à plusieurs locataires ou à un seul locataire, qui le subdivise ensuite à leur guise. Dans de nombreux cas, les immeubles de bureaux sont proposés aux locataires avec la possibilité de faire construire les locaux selon les spécifications du locataire.

Les commerces de détail et les bâtiments abritent toutes sortes de magasins de vente au détail et de restaurants. Ce segment du marché de l'immobilier commercial peut être assez complexe, avec de nombreuses réglementations de zonage locales et lois étatiques s'appliquant à différents types de bâtiments de commerce de détail et des loyers aux taux du marché dépendant fortement du type de bâtiment, de la taille, de l'aménagement, du nombre et type de locataires. Par exemple, les commerces de détail peuvent être des bâtiments à occupation simple, tels que des dépendances abritant une seule pharmacie, ou des grands immeubles à locataires multiples, tels que des centres commerciaux ancrés dans quelques grands magasins avec plusieurs magasins, kiosques et kiosques plus petits.

Les bâtiments dans lesquels sont situés des sites de fabrication, de réparation, de recherche et développement et des entrepôts sont appelés collectivement bâtiments industriels. Ces bâtiments commerciaux ont tendance à être situés dans des zones spécialement désignées, créées par des ordonnances et des règlements locaux. Ils sont généralement situés en dehors des zones fortement urbanisées, mais à proximité des autoroutes inter-États et des autres routes, voies ferrées et dépôts de transport très fréquentés. Les zones industrielles désignées sont souvent organisées en parcs industriels abritant des installations pour plusieurs entreprises. En raison du bruit et du trafic supplémentaires générés par les bâtiments industriels, ces zones sont généralement isolées par des zones tampons des quartiers résidentiels.

Le bâtiment commercial multifamilial est essentiellement limité à tous les biens immobiliers résidentiels pouvant accueillir plusieurs familles sur place. Cela exclurait les maisons unifamiliales mais inclurait les développements de condominiums, d'appartements et de maisons en rangée. Une résidence multifamiliale a une vocation commerciale grâce à l’investissement et à la gestion de ses propriétaires, les revenus provenant du paiement du loyer par les résidents. Les immeubles locatifs d'appartements sont en outre classés comme suit, en fonction des étages, de l'emplacement et de la présence ou non d'un ascenseur:

• Les immeubles de grande hauteur comprennent un ou plusieurs ascenseurs et au moins neuf étages.
• Les immeubles de hauteur moyenne comportent plusieurs étages, bien que généralement moins de neuf, et un ascenseur.
• Les édifices à accès libre ont plusieurs étages, généralement de quatre à six, mais pas d'ascenseur.
• Les bâtiments de style jardin abritent plusieurs appartements sur trois étages ou moins, avec une cour ou un aménagement paysager.
• Les parcs de logements préfabriqués ou les communautés (également connus sous le nom de «parcs à roulottes», bien que cela soit souvent considéré comme péjoratif) offrent des terrains à louer aux propriétaires qui placent leurs maisons mobiles ou préfabriquées (maisons unifamiliales ou doubles) lots et les connecter à des sources d’utilité existantes.
• Un logement à usage spécial est tout type de propriété résidentielle multifamiliale dédiée ou spécifiquement destinée à un segment particulier de la population, comme les familles à faible revenu ou les personnes âgées.

Les hôtels et les motels offrent des logements sur demande aux voyageurs d'affaires et aux vacanciers. Les hôtels peuvent être des hôtels de grande envergure, indépendants ou appartenant à des chaînes. Les hôtels avec des prix plus élevés ont tendance à fournir ou à louer des espaces à d’autres entreprises de soutien qui apportent une valeur ajoutée aux clients de l’hôtel, telles que des spas, des salons de coiffure, des restaurants, des bars et des magasins de vêtements. À l’autre bout du spectre, on trouve des motels bas de gamme sans commodités supplémentaires ni restaurants sur place. En outre, les grandes zones de villégiature et les casinos sont des établissements hôteliers spécialisés offrant un hébergement à un large éventail de prix.

Enfin, il existe une catégorie captivante "à usage spécial" qui inclut les propriétés non résidentielles détenues par les propriétaires qui investissent dans l'immobilier commercial, mais les propriétés ne répondent naturellement à aucune des caractéristiques ci-dessus, telles que les allées de bowling, les parcours de golf miniature et installations de stockage.

Quelle est la signification d'un bail commercial?

En plus des différentes catégories de biens commerciaux, vous pouvez également rencontrer différents types de baux commerciaux. Alors que les contrats de location commerciaux contiennent généralement plusieurs types de clauses types, la structure spécifique des termes du contrat de location peut être très différente, notamment en ce qui concerne les obligations de paiement du locataire. Le type de contrat de location qui convient à votre entreprise dépend de nombreux facteurs, notamment vos plans et objectifs commerciaux pour l’immeuble, vos projections de flux de trésorerie et votre encaisse ainsi que d’autres éléments des finances et des opérations de votre entreprise.

Un bail à location simple ou un bail net oblige le locataire à ne payer que le loyer régulier (quelle que soit la façon dont il est calculé), les services publics et les taxes foncières. Le propriétaire dans un bail net ou simple net prend en charge (ou prend en charge) la maintenance, les réparations et l'assurance sur la propriété et toutes les améliorations qui y sont apportées.

Les contrats de location double net et net-net exigent généralement du locataire le paiement du loyer, des services publics, des taxes foncières et de l’assurance pour le bâtiment et toute partie des locaux occupés par le locataire. Le locateur ne paie que pour l'entretien et les réparations ou les effectue à ses propres frais. Dans les baux triple net, le locateur assume uniquement les réparations structurelles de la propriété ou des bâtiments, tandis que le locataire assume tous les autres frais et coûts en plus du loyer.

Enfin, le contrat de location complet et le contrat de location brut modifié divisent généralement entre les deux parties les coûts des réparations structurelles et de tous les coûts relevant des «charges d'exploitation» (y compris les taxes foncières, les primes d'assurance, les services publics et l'entretien). Pour les bâtiments abritant plusieurs locataires, tels que les centres commerciaux et les centres commerciaux, la structure de bail brut à service complet ou modifiée est le type le plus souvent adopté. Si les charges d'exploitation augmentent, le loyer ne le fait pas.

Négociation d'un bail commercial

Lorsque vous recherchez la propriété commerciale qui convient à votre entreprise, l'adéquation de la propriété et de ses bâtiments à vos objectifs commerciaux n'est qu'un début. Vous devrez également conclure un accord avec le propriétaire sur les conditions du bail commercial adaptées aux besoins, aux objectifs et aux finances de votre entreprise. Négocier les conditions de votre bail commercial peut être une expérience stressante, voire angoissante, si vous ne l’avez jamais fait auparavant.

En tant qu’outil de négociation préliminaire, il est toujours judicieux de rechercher des loyers pour des locaux et des installations comparables. Découvrez les conditions de location et de location proposées pour ces emplacements, ainsi que les éventuelles différences significatives entre les propriétés, afin de pouvoir répondre aux éventuelles objections du propriétaire. Une fois que vous avez fait vos devoirs et que vous comprenez les tarifs de location moyens dans la région, vous êtes plus en mesure d’atteindre des conditions qui sont mutuellement bénéfiques et équitables. De même, si vous trouvez de nombreux emplacements qui se prêtent également à une comparaison, vous pouvez être sur le marché du locataire et vous pourrez peut-être en tirer un avantage concurrentiel. Au minimum, vous devriez envisager de demander une durée de bail plus courte (un an, par exemple, au lieu de deux), au cas où les loyers commenceraient à baisser. Cela libérera votre entreprise plus rapidement pour trouver un meilleur ensemble de conditions. Toutefois, il se peut que cette approche ne soit pas la meilleure si votre entreprise nécessite un engagement dans un lieu fixe, tel qu’un restaurant gastronomique.

En parlant de la durée du bail, portez une attention particulière à cette partie du contrat de bail. Si vous êtes satisfait de l'emplacement et que la demande de bail de votre entreprise a été approuvée par le propriétaire, la question suivante est la durée du bail lui-même. Certaines entreprises, telles que les restaurants, nécessiteront une durée de bail plus longue, mais pour la plupart des petites entreprises, une durée d'un ou deux ans avec des périodes de renouvellement facultatives est la plus courante et convient généralement mieux au locataire. Vous bénéficierez de la certitude et du temps nécessaire pour établir vos opérations et attirer le bon flux de clients vers cet emplacement, mais votre entreprise ne sera pas liée à une longue période.

Enfin, faites attention à bien plus que le montant du loyer. D’autres coûts, selon le type de contrat de location proposé, peuvent augmenter considérablement vos dépenses de construction et peser lourdement sur votre budget. Si votre entreprise est responsable des coûts et des dépenses en plus du loyer, il est important d’obtenir une estimation de ces coûts afin de créer un budget et une estimation précis des finances de votre entreprise.Ces coûts dits cachés peuvent inclure la maintenance ou l’entretien des parties communes et peuvent être très importants. Pour garantir les conditions les plus favorables, envisagez de demander un plafond ou un montant maximal pouvant vous être imputé pour ces éléments. Vous pouvez également envisager d’échanger la structure contre une structure dans laquelle le propriétaire assume ces coûts et votre entreprise verse un loyer plus élevé. Cela ajoutera une certitude à votre budget et rendra les prévisions financières beaucoup plus faciles et plus précises.