Le vieil adage sur l’immobilier - emplacement, emplacement, emplacement - est un facteur déterminant du coût moyen des surfaces de vente au détail par pied carré. Ville ou petite ville, plaque tournante animée ou rue latérale, côté ensoleillé ou côté ombragé - déterminent les prix moyens locaux. Cela peut valoir la peine de payer plus pour un emplacement si cela se traduit par une circulation piétonnière plus importante. Pour les magasins de destination, cependant, il peut être rentable d’être légèrement en retrait du sentier fréquenté.
Conseils
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Les espaces de vente au détail dans la région métropolitaine de New York illustrent bien l’influence de la localisation sur les prix. À St. George, sur Staten Island, l'espace pourrait être loué pour seulement 10 USD par pied carré, mais à seulement 40 minutes de la très convoitée Upper Fifth Avenue de Manhattan, les boutiques déboursent jusqu'à 3 900 USD par pied carré dans la deuxième place au monde. rue commerçante chère.
Principales considérations
Un magasin indépendant n’obtient pas le bonus intégré du trafic piétonnier établi qu’un magasin bien placé dans un centre commercial obtient, ce qui se traduit souvent par un coût inférieur au pied carré. Être situé à une sortie d’autoroute rend l’espace plus abordable que de se retrouver dans une rue piétonne populaire. Mais chacun de ces espaces est idéal pour différents magasins.
Parmi les nombreuses questions sur lesquelles vous devez vous poser sont les suivantes: le stationnement est-il compris? Allez-vous payer l’entretien des parties communes du locateur par les voies de passage du centre commercial ou l’entretien du parking? Le propriétaire vous facturera-t-il une assurance dommages? Ceux-ci peuvent tous être ajoutés au prix indiqué au pied carré, mais ils doivent être inclus dans vos calculs.
Les prix des espaces de vente au détail varient d'une rue à l'autre, sans parler d'une ville à l'autre et d'un État à l'autre. Par exemple, à Lincoln, dans le Nebraska, les prix pourraient être prohibitifs au niveau régional, mais faites rire les propriétaires d’entreprises à Manhattan. Il est impératif que vous connaissiez les coûts locaux et les capacités de vente au pied carré de votre secteur au niveau régional, car ce vieil adage s’applique également aux espaces de vente au détail: Ne gaspillez pas, ne voulez pas. Ne payez pas pour un espace que vous ne pouvez pas convertir en revenu, fondamentalement.
Louer un espace
Les espaces de vente au détail dans la région métropolitaine de New York illustrent bien l’influence de la localisation sur les prix. À St. George, sur Staten Island, l'espace pourrait être loué pour seulement 10 USD par pied carré, mais à seulement 40 minutes de la très convoitée Upper Fifth Avenue de Manhattan, les boutiques déboursent jusqu'à 3 900 USD par pied carré dans la deuxième place au monde. rue commerçante chère.
Dans le même temps, Lincoln Road, à Miami, est le sixième lieu de vente au détail du pays, et les détaillants y paient en moyenne 350 dollars par pied carré. Le numéro 10 sur cette liste est Highland Park Village à Dallas / Fort Worth, à une moyenne de 175 $ par pied carré. Lors de la location, le prix au pied carré est généralement un prix de location annuel. Il faut donc un peu de calcul pour obtenir le total mensuel: Multipliez le nombre de pieds carrés dans l’espace par le prix au pied carré, puis divisez par 12. Le résultat est 28 $ par pied carré pour un espace de 978 pieds carrés qui s’élève à 2 282 $ par mois.
Une étude de cas à Cleveland
Pour connaître les hauts et les bas d'une ville typique, considérons Cleveland, où les postes vacants dans le commerce de détail augmentent dans une économie stagnante. La stagnation a une incidence sur les prix d'un quartier à l'autre, à mesure que les résidents déménagent, que les rues s'épuisent et que la circulation change. Pendant ce temps, d'autres zones, en particulier dans les banlieues, se développent à mesure que les gens se rendent compte que les quartiers sont meilleurs pour leur mode de vie.
La moyenne régionale de Cleveland au début de 2017 pour les espaces de vente au détail était de 12,13 USD par pied carré, grâce à un taux d'inoccupation moyen de 11% pour les espaces de vente au détail dans l'ensemble de la ville. Comme dans toute ville, les postes vacants ont un impact considérable sur les prix et constituent un facteur de levier important dans les négociations. Une région de Cleveland avec 26% de postes vacants demande moins de 8 dollars par pied carré, mais là où il n’ya que 1,5 à 3% de postes vacants, les propriétaires demandent entre 22 et 25,88 dollars le pied carré. Tout est question d'offre et de demande.
Le prix n’est pas tout ce qui compte
Un tarif avantageux sur un espace de vente au détail peut être trompeur. Quel est l’intérêt de payer 7 $ le pied carré si vous ne pouvez pas amener les clients à visiter? Et si ils considèrent la zone dangereuse? Peuvent-ils garer leur voiture sans se soucier d'un cambriolage? À quoi ressemble le transport en commun dans la région? Existe-t-il d'autres magasins qui donneront aux clients des raisons de passer du temps à proximité?
La clientèle potentielle d'une entreprise devrait être prise en compte dans vos décisions en matière d'espace. Il est peu probable que les jeunes clients branchés fassent leurs achats dans des hottes chics et haut de gamme. Il est donc probablement préférable de trouver un espace de milieu de gamme que les 25,88 $ US par pied carré payés à Beachwood, Cleveland. Dans le même temps, les clients vieillissants sont moins susceptibles de se rendre dans des endroits qui n’ont pas attribué de places de stationnement ou qui nécessitent de longues distances à pied.
La recherche est tout
C’est la responsabilité du commerçant potentiel de faire des recherches au niveau régional, jusqu’au niveau de la rue, pour obtenir un prix avantageux. Il est utile de travailler avec un agent immobilier commercial avisé qui ne se contente pas de générer des statistiques, mais peut également sauvegarder des réclamations avec de la documentation. Mais gardez à l'esprit que l'agent a quelque chose à gagner de la transaction, il en va de même pour les recherches indépendantes. Un bureau de référence dans une bibliothèque urbaine devrait disposer de périodiques récents détaillant les prix de vente et de location. Les journaux régionaux sont d’excellentes sources d’information sur les tendances récentes du marché, tout comme les taux de surveillance dans les domaines qui vous intéressent. Abonnez-vous aux newsletters sur l’immobilier commercial et surveillez les tendances des prix.
Ayez une idée des chiffres de vente conservateurs par pied carré possibles pour votre entreprise et effectuez une analyse coûts-avantages du loyer par rapport aux ventes. Recherchez spécifiquement des comparaisons entre des types d’entreprises similaires. Comprenez à quoi ressemble le trafic piétonnier et automobile dans cette région toute l'année. Une rue au bord de la plage peut faire l’affaire des tueurs de mai à septembre, mais c’est une raison importante pour laquelle les magasins s’installent et pêchent en janvier.
Enfin, avec une bonne connaissance des prix locaux, des tendances de la vente au détail et du trafic pour des zones spécifiques de votre région, ainsi qu’une compréhension des ventes locales par pied carré, vous pouvez trouver un espace de vente prometteur qui permettra à votre entreprise de prospérer.
