La valeur terminale est la valeur actualisée de tous les flux de trésorerie après l'année terminale. C'est l'année où la période d'investissement se termine. Les flux de trésorerie actualisés correspondent à l'actualisation des flux de trésorerie futurs à ce jour. L'immobilier commercial comprend les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les usines et les terrains vacants. La valeur terminale est un élément clé de la valorisation des actifs.
Calculez la valeur terminale en supposant que la valeur de la propriété augmente à un taux annuel constant jusqu'à l'année terminale. La formule de la valeur terminale est la suivante: CV_ (1 + r) ^ t, où CV est la valeur actuelle du bien immobilier, r le taux d’actualisation et t l’année terminale. Vous pouvez utiliser le taux d'inflation actuel pour le taux d'actualisation. Par exemple, si la valeur actuelle est de 1 000 USD, l'année terminale de 5 et le taux d'inflation de 2%, la valeur finale est de 1 104,08 USD: 1 000_ (1 + 0,02) ^ 5. Cette approche pose deux problèmes: premièrement, vous supposez que l’estimation actuelle de la valeur des biens immobiliers commerciaux est juste, ce qui signifie ni trop haute ni trop basse; et deuxièmement, il y aura une croissance régulière et constante de sa valeur jusqu'à la dernière année. Il est peu probable que ces hypothèses se maintiennent sur une longue période. Pour ces raisons, une approche alternative est souvent utilisée.
Calculez la valeur terminale en supposant un taux de croissance constant du flux de trésorerie à perpétuité, à compter de l'année terminale. La formule de la valeur terminale est la suivante: CF / (r - g), où CF représente le flux de trésorerie généré par la propriété au cours de l’année terminale, g le taux de croissance annuel constant du flux de trésorerie et r le taux d’actualisation. Par exemple, si le flux de trésorerie à partir de la 5ème année terminale est de 100 USD, le taux d’actualisation de 8% et le taux de croissance annuel constant des flux de trésorerie de 2%, la valeur finale est de 1 666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Notez que si vous supposez un taux de croissance du flux de trésorerie annuel constant et constant (g), la formule de la valeur terminale est simplifiée à CF / r (flux de trésorerie divisé par le taux d'actualisation).
Calculez la valeur actuelle de la valeur terminale, qui correspond en réalité à un flux de trésorerie futur ponctuel. La formule de la valeur actuelle est TV / (1 + r) ^ t, où TV est la valeur terminale de l'année t et r le taux d'actualisation. Par exemple, si la valeur terminale est de 1 000 dollars la 10ème année et le taux d'actualisation de 4%, la valeur actuelle est de 675,56 dollars: 1 000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Conseils
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Le taux d’actualisation des actifs est généralement le coût du capital de la société (c’est-à-dire le coût de son emprunt).
