Les notes de flux de trésorerie sont courantes dans les transactions immobilières où l'acheteur ne peut pas obtenir de financement pour un achat immobilier. Pour garantir la vente, l’acheteur verse l’acompte et signe un bordereau de trésorerie - essentiellement une reconnaissance de dette - promettant de payer au vendeur le solde du prix, avec intérêts, par versements échelonnés sur un certain nombre de mois, jusqu’à ce que la dette soit remboursée. payé. Le billet est négociable et les détenteurs de billets qui préfèrent une somme forfaitaire immédiate peuvent le vendre à un tiers. Toutefois, il peut être difficile de relier les acheteurs et les vendeurs de billets de trésorerie.
Visitez votre palais de justice du comté. Rechercher les documents publics qui répertorient le propriétaire de l'hypothèque d'un bien immobilier. Trouvez des propriétés financées par des prêteurs privés. Créez une liste de ces prêteurs et de ces propriétés.
Ecrivez une lettre expliquant que vous êtes dans le secteur des billets de trésorerie et que vous recherchez des détenteurs de billets intéressés par la vente de leurs billets. Envoyez la lettre aux prêteurs privés figurant sur votre liste. Suivez la lettre avec un appel téléphonique. Créez une liste de détenteurs de billets qui souhaitent vendre.
Annoncez votre désir d'acheter des billets de trésorerie dans les journaux locaux, les magazines d'investissement et les sites Web immobiliers. Ajouter des pistes à votre base de données.
Téléphonez aux agents immobiliers locaux, aux courtiers en hypothèques, aux banques et aux agents d’entiercement. Demandez-leur s'ils ont des notes ou s'ils peuvent vous renvoyer à quelqu'un qui en a. Suivez ces pistes pour trouver les billets de trésorerie disponibles que les détenteurs sont disposés à vendre.
Analysez les notes dans votre base de données. Vérifiez le principal dû sur le billet, la durée, le taux d’intérêt et le mécanisme de remboursement. Vérifiez si le billet est sécurisé par un premier ou un second privilège sur la propriété.
Nommer un agent immobilier qui peut évaluer la valeur du bien grevé qui sécurise le billet. Les investisseurs auront besoin de ces informations avant de s’engager à acheter.
Classez les notes par ordre de valeur en utilisant les informations que vous avez obtenues aux étapes 5 et 6. En règle générale, la valeur de la note est relative à son profil de risque - plus le billet est risqué, plus le prix est bas et inversement. Le profil de risque d'une note comprend généralement les informations que vous avez analysées à l'étape 5, le ratio prêt / valeur et le score FICO de l'emprunteur. Par exemple, les ratios de LTV élevés - la valeur de la maison comparée au solde de la dette - sont plus risqués que les faibles LTV.
Recherchez les acheteurs potentiels pour vos billets de caisse en faisant de la publicité parmi les mêmes ressources que celles utilisées à l'étape 3. Contactez les agences immobilières locales qui pourraient vous mettre en contact avec des investisseurs locaux. Vous pouvez également créer un site Web consacré à votre activité de courtage. Les clients n'arrivent pas du jour au lendemain, alors soyez patient. Cela peut prendre un certain temps pour que votre réseau rejoigne un public.
Nommer un avocat pour rédiger vos conditions de courtage. La provision principale sera les frais de votre courtier, qui représentent généralement un pourcentage fixe du prix payé pour le billet.
Négociez le prix et les conditions de vente entre le vendeur de billets et l'investisseur. Parce que l'investisseur verse l'argent, il présente l'offre de prix en fonction de l'évaluation de son investissement. En tant qu'intermédiaire, votre travail consiste à aider les parties à parvenir à un accord. Vous gagnez vos frais grâce aux démarches que vous avez effectuées au préalable - recherche des notes, évaluation de la propriété, etc. - et pour avoir facilité la transaction.
Conseils
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Les acheteurs et les vendeurs utilisent également des notes de flux de trésorerie dans les transferts de titres d’automobiles, les prêts aux entreprises et dans un certain nombre d’autres opérations d’endettement.
Attention
Découvrez si vous avez besoin d'une licence d'État ou de qualifications requises par l'État avant de commencer votre courtage en notes de prêt.
Notez que le courtage demande beaucoup de temps et d’énergie, et vous devrez mettre en place une campagne publicitaire agressive. Ce n'est probablement pas un schéma d'enrichissement rapide. Méfiez-vous des cours de formation et des services de mentorat qui suggèrent le contraire.
