Si vous êtes un investisseur en immobilier commercial, vous connaissez bien les critères de souscription de prêts, tels que le ratio prêt / valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Les banques utilisent couramment ces paramètres pour décider si elles doivent consentir un prêt. Le rendement de la dette est le nouveau venu dans le bloc des souscriptions. Les prêteurs l'apprécient car, contrairement à LTV et DSCR, il ne s'appuie pas sur la valeur marchande, la période d'amortissement et le taux d'intérêt qui peuvent être manipulés ou qui changent avec le temps.
Conseils
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Le rendement de la dette calcule le risque associé à une hypothèque immobilière commerciale en divisant le bénéfice net d’exploitation de la propriété par le montant du prêt.
Tests de risque pour les prêts commerciaux
La plupart des banques appliquent deux tests pour évaluer le risque associé à un prêt immobilier commercial: le ratio de couverture du service de la dette et le ratio prêt / valeur. La formule DSCR détermine si le revenu net d'exploitation de la propriété - tout le loyer et tous les revenus de la propriété moins ses dépenses d'exploitation - dépasse les paiements de l'hypothèque avec une réserve suffisante, de sorte que vous avez toujours assez d'argent pour payer le prêt même si les dépenses augmentent ou le loyer diminue. Par exemple, un prêteur peut exiger un produit net d’exploitation de 1,50 USD pour chaque emprunt emprunté.
Le ratio LTV représente le montant du privilège hypothécaire divisé par la valeur de la propriété. Ainsi, si vous empruntiez 500 000 USD pour financer un immeuble de 800 000 USD, le ratio de solvabilité serait de 62,5%. Un faible LTV d'environ 75% ou moins signifie que la banque a de bonnes chances de récupérer son argent lors d'une vente de forclusion, même si la propriété a perdu de sa valeur avec le temps.
Qu'est-ce qu'un rendement de dette?
Le problème avec LTV est que cela change en fonction de la valeur marchande de la propriété. Il est donc difficile d'obtenir une mesure statique du risque avec cette mesure. De même, étant donné que le calcul du DSCR repose sur le taux d'intérêt et la période d'amortissement du prêt, vous pouvez manipuler ces facteurs pour augmenter le DSCR. Par exemple, le fait de porter la période d'amortissement de 20 à 25 ans pourrait permettre de réduire le paiement annuel du prêt et ainsi augmenter le DSCR à des niveaux acceptables, même si le prêt coûterait plus cher avec le temps. Pour compenser ces défaillances, les prêteurs incorporent généralement le rendement de la dette à la composition de la souscription. Le rendement de la dette offre un autre moyen de mesurer le risque d'un prêt immobilier commercial en utilisant uniquement le NOI et le montant total du prêt.
Comment calculer le rendement de la dette
Le calcul est simple: calculez le rendement de la dette en divisant le bénéfice d’exploitation net de la propriété par le montant du prêt proposé. Par exemple, supposons que vous achetiez un bâtiment d'un million de dollars et que le NOI soit de 50 000 dollars par an. Vous avez 300 000 $ en espèces et souhaitez emprunter 700 000 $ pour acheter l'immeuble. Le prêteur calcule un rendement de la dette de 50 000 $ / 700 000 $ ou 7,14%. Les prêteurs fixent généralement le rendement minimum de la dette avant d'approuver un prêt hypothécaire. Ainsi, vous constaterez que les prêteurs renversent le calcul pour calculer le prêt hypothécaire, le NOI divisé par le rendement de la dette donnant le montant maximum du prêt. Par exemple, si le prêteur exige un rendement de la dette de 10%, notre propriété NOI de 50 000 USD ne sera admissible qu'à un prêt de 500 000 USD.
Rendement de la dette par rapport au taux plafond
Les investisseurs immobiliers aux yeux de tous comprendront que la définition du rendement de la dette ressemble beaucoup à un taux de capitalisation, qui compare le bénéfice net d'exploitation au prix de l'immeuble - 50 000 $ / 1 million de dollars dans l'exemple ci-dessus, soit 5%. La similitude est intentionnelle. En effet, le prêteur utilise la formule du rendement effectif pour comprendre le type de retour sur investissement auquel il peut s'attendre sur son argent s'il doit procéder à une éviction. Un ratio de rendement de la dette plus élevé signifie que le loyer est plus élevé par rapport à la taille du remboursement du prêt. Il y a donc de bonnes chances que la banque ne perde pas sa perte si l'emprunteur fait défaut sur un versement hypothécaire.
Qu'est-ce qu'un bon rendement de la dette?
Dans le secteur de l’immobilier commercial, le taux d’emprunt minimum acceptable typique est de 10%. Toutefois, le nombre réel indiqué dépendra du type de propriété, de la solidité financière du locataire et des taux d’intérêt. Les types de biens risqués tels que les hôtels, qui peuvent avoir des taux de vacance fluctuants et un NOI imprévisible, exigent généralement des rendements de la dette plus élevés que des investissements de bureaux plus stables. En termes de prêteurs, un rendement de la dette plus élevé indique un «effet de levier moins important», ce qui indique un risque de crédit moins élevé.
