Le taux de la PAC représente le taux de capitalisation. Cette mesure décrit le taux de rendement d'un investissement immobilier en fonction du loyer que vous prévoyez obtenir. Les investisseurs utilisent le taux CAP pour prendre une décision d’achat, car cela leur permet de déterminer quel immeuble de placement leur rapportera le plus.
Conseils
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Le taux de la PAC indique le taux de rendement potentiel d'un investissement immobilier. Si vous deviez acheter une propriété au comptant, le taux du PAC représenterait le rendement annuel que vous auriez pour votre argent.
Définition du taux de PAC
Le taux de la PAC est le rapport entre le revenu net d’exploitation tiré d’une propriété et la valeur de ses actifs. En termes simples, il s'agit du loyer net divisé par le prix de vente. Le chiffre obtenu représente le pourcentage de rendement que vous obtiendriez d'un investissement immobilier entièrement en espèces. Les investisseurs utilisent le taux CAP pour évaluer rapidement un investissement potentiel par rapport à d’autres immeubles de placement. L'un des principaux composants étant les revenus locatifs, les taux de la PAC sont généralement projetés sur la base d'une estimation des loyers probables.
Calcul d'un taux de PAC
Pour déterminer un taux de la PAC, examinons une propriété sur le marché pour 400 000 $. Imaginez que la propriété loue 25 000 USD par an et que des dépenses de 5 000 USD telles que les réparations, la commercialisation et les coûts d’assurance soient engagées; le bénéfice net d’exploitation est de 25 000 $ moins 5 000 $ ou 20 000 $. Le taux de la PAC est de 20 000 USD divisé par 400 000 USD, soit 5%. Dans le secteur de l'immobilier commercial, il est courant de dire que cette propriété est vendue à un taux de capitalisation de 5%, ce qui signifie que votre investissement de 400 000 $ devrait générer un rendement annuel de 5%.
Le taux de la PAC compare le risque
Les taux de la PAC sont un moyen facile d’évaluer le risque associé à un investissement immobilier par rapport à un investissement "sûr" tel que des obligations d’État. Supposons, par exemple, que vous placiez vos 400 000 USD dans des billets du Trésor à 10 ans, considérés comme un investissement à très faible risque, rapportant environ 2,5% par an. Maintenant, vous comparez les rendements de 5% pour l’immobilier commercial à 2,5% pour les obligations d’État. Le rendement supplémentaire de 2,5% reflète le risque supplémentaire que vous assumez au-delà des trésors sans risque, tels que l'expiration du bail, les fluctuations de la valeur des propriétés et le fait que les locataires paient réellement à temps.
Bon ou mauvais taux de CAP
Les taux de CAP correspondent au niveau de risque d'une transaction. Par conséquent, si un taux de CAP est bon ou mauvais, cela dépend de votre degré d'aversion au risque. Dans l'exemple ci-dessus, vous pouvez doubler le taux de la PAC à 10% en achetant un immeuble à prix réduit situé en dehors du quartier central des affaires pour seulement 200 000 dollars, en supposant qu'il reste à 20 000 dollars par an. Maintenant, vous prenez le risque que la demande des locataires pour cet emplacement soit élevée et que cette demande reste forte à long terme. En tant qu'investisseur, vous ne souhaitez pas que le taux de la PAC soit inférieur aux rendements obligataires sûrs. Au-delà, le défi consiste à déterminer le bon taux de la PAC en fonction du caractère risqué de la transaction.
