Le programme de prêt hypothécaire inversé est un programme de prêt hypothécaire approuvé par la Federal Housing Authority (FHA) qui permet aux personnes âgées de 62 ans et plus de retirer une partie de l’avoir accumulé dans une maison. Les fonds peuvent être utilisés à presque toutes les fins, telles que revenus supplémentaires, améliorations domiciliaires, vacances de rêve ou frais médicaux. Contrairement aux hypothèques sur valeur nette d'habitations conventionnelles, l'emprunteur n'est tenu de rembourser aucun emprunt hypothécaire inversé tant que l'emprunteur utilise la maison comme résidence principale. Le remboursement de l'hypothèque inversée est effectué lors de la vente de la maison.
Exigences d'évaluation pour l'hypothèque inversée
Une des questions les plus fréquemment posées est de savoir comment déterminer la valeur de la propriété pour un prêt hypothécaire inversé. En fait, il n’ya pas de grand mystère à déterminer la valeur d’un prêt hypothécaire inversé. Cela se fait de la même manière qu’un prêt hypothécaire ordinaire classique.
Évaluateur FHA
La mise en garde est que, comme la grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la FHA, le travail d’évaluation doit être effectué par un évaluateur agréé par la FHA. Parce que la maison constitue la «seule garantie» utilisée pour garantir le prêt hypothécaire inversé, il est essentiel que l'évaluation soit exacte et reflète la valeur réelle de la maison. De plus, comme l'hypothèque inversée est assurée par la FHA, la propriété doit respecter les normes de la FHA.
Qu'est-ce qu'un comparable?
L'évaluateur approuvé par la FHA effectuera une «comparaison». En d'autres termes, l'évaluateur comparera la valeur de la propriété évaluée aux propriétés (comparables) récemment vendues dans la région. Le terme «vendu dans la région» est plutôt un concept qui dépend de la densité de population. Les évaluateurs effectuant une évaluation sur une maison de banlieue typique avec une densité de population de banlieue typique rechercheront des "comparables" dans un rayon de 1,5 à 3 miles du domicile en question.
La FHA applique des règles très strictes à l’évaluateur pour l’évaluation. La maison doit être semblable aux propriétés «vendues» comparables dans la région en termes de style et de commodités.
Qu'est-ce qu'une vente récente?
La maison comparable qui a vendu doit être une vente récente. Encore une fois, ceci est un autre concept à perdre. La robustesse des ventes de logements a tendance à varier avec la situation économique. Lorsque l'économie est morose, les ventes de logements ont tendance à être lentes.
En règle générale, une maison comparable vendue dans la région, disons, il y a un an et demi, ne serait pas une maison idéale pour faire une comparaison. Cependant, dans une économie morose où les ventes de logements sont lentes, cette maison peut être «le seul jeu en ville». En fin de compte, la décision sur ce qui constitue une vente récente est un jugement qui incombe à l'évaluateur et au société de financement.
Respecter les directives de la FHA
Beaucoup d'aînés se retrouvent pris dans un dilemme de type Catch-22 car la propriété doit respecter les normes minimales de la FHA pour obtenir un prêt hypothécaire inversé. De nombreuses maisons anciennes peuvent nécessiter des réparations pour répondre aux exigences de la FHA en matière de prêt hypothécaire inversé, telles que des problèmes de toiture, d'électricité, de plomberie ou de peinture au plomb, au-delà de la capacité de l'emprunteur à corriger les fonds disponibles.
La bonne nouvelle est que la FHA reconnaît le potentiel de ce type de problèmes et a pris des dispositions qui permettront de réparer le produit du règlement, généralement dans un délai maximum de six mois après le financement. Toutes les réparations nécessaires pour répondre aux exigences de la FHA sont notées par l'évaluateur dans le rapport d'évaluation. Des estimations sont ensuite obtenues auprès d’entrepreneurs «réputés» pour effectuer les réparations. Enfin, les fonds nécessaires sont bloqués pour être utilisés au fur et à mesure que les réparations sont effectuées.
