La juste valeur marchande d'un bien immobilier est la valeur d'un bien immobilier sur le marché libre, sans facteurs externes. Cette valeur a de nombreuses utilisations importantes et est essentielle dans les divorces, lors du calcul des taxes, pour les ventes de maisons et les réclamations d'assurance. Bien qu’une propriété donnée ait une juste valeur marchande théorique, il peut être presque impossible de déterminer la valeur réelle. C'est pourquoi il existe de nombreuses méthodes différentes pour calculer la juste valeur marchande, chacune d'entre elles pouvant être plus ou moins précise en fonction des spécificités d'une propriété donnée.
Qu'est-ce que la juste valeur marchande?
La juste valeur marchande est l’un de ces concepts apparemment simples qui peuvent devenir incroyablement complexes dans la pratique. En termes simples, la juste valeur marchande est le prix auquel une propriété donnée serait vendue sur le marché libre actuel, sans pressions externes telles que des contraintes de temps ou des contraintes financières. Essentiellement, le terme désigne le prix le plus bas qu'un vendeur serait disposé à accepter et le prix le plus compétitif qu'un acheteur serait disposé à payer si aucun d'entre eux n'était pressé d'acheter ou de vendre, ni l'un ni l'autre n'était soumis à des contraintes financières. connaissance raisonnable des faits pertinents. La juste valeur marchande est sujette à l'offre et à la demande et augmentera et diminuera en fonction du marché actuel.
Pourquoi la juste valeur marchande est-elle importante?
La juste valeur marchande est une évaluation impartiale d'un actif. Il n'est pas affecté par la situation financière ou émotionnelle de l'acheteur ou du vendeur. Pour cette raison, le concept est souvent utilisé à des fins juridiques, le plus souvent impliquant des taxes, des assurances et des transactions immobilières. Il peut également être utilisé dans les procédures de divorce pour faire en sorte que les deux parties reçoivent une part financière égale des actifs, même si elles ne peuvent pas détenir à parts égales des parties égales de tous les biens immobiliers impliqués dans le divorce. Les gouvernements utilisent également le domaine à des fins éminentes lorsqu'ils saisissent des biens appartenant à leurs propriétaires et les remboursent en fonction de leur juste valeur marchande.
Juste valeur marchande et taxes
Les justes valeurs marchandes sont utiles pour déterminer la valeur d'un bien utilisé dans une déduction fiscale après une perte occasionnée par la perte ou pour des dons de bienfaisance. Par exemple, si un propriétaire de véhicule donne sa voiture à Good Will, il peut radier la juste valeur marchande en fonction de la valeur de la voiture dans le cadre d’une transaction sur le marché libre.
La juste valeur marchande aux fins de l’impôt a fait l’objet de nombreux procès devant les tribunaux IRS, car elle peut être difficile à déterminer. Par exemple, si la personne qui a fait don de sa voiture à Good Will recherche la juste valeur marchande de son véhicule, elle pourrait rechercher des ventes comparables sur eBay Motors. Il pourrait également utiliser la valeur qu'il a payée pour la voiture s'il l'a achetée récemment, baser son prix sur une évaluation par un expert local ou le calculer de différentes manières. Toutefois, chacune de ces méthodes pourrait donner lieu à un prix différent. Par conséquent, si l'IRS estime que sa juste valeur marchande est trop élevée, il peut le vérifier en conséquence.
La juste valeur marchande sert également à déterminer la valeur d'une maison pour les taxes foncières. La différence entre le prix d'achat et la juste valeur marchande fluctuant avec le temps, raison pour laquelle cette valeur doit être évaluée régulièrement par un évaluateur de la taxe municipale ou un administrateur de l'évaluation foncière.
Les tribunaux des successions utiliseront également la juste valeur marchande des propriétés à des fins fiscales, car cela peut aider à déterminer le montant que les bénéficiaires du défunt doivent payer en droits de succession. Cette valeur est particulièrement importante dans ces cas, car généralement, si la propriété héritée n'est pas conservée par la famille, elle sera rapidement vendue, de sorte que la valeur ne peut pas être calculée avec précision pour ce à quoi elle est vendue. De plus, la juste valeur marchande doit être établie devant les tribunaux des successions, car de nombreux bénéficiaires héritent de nombreux biens qui doivent déterminer une juste valeur marchande si une personne souhaite conserver le bien et donner aux autres bénéficiaires une juste part de la valeur du bien.
Utilisations de l'immobilier
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre sa propriété, il est avantageux pour elle de comprendre la juste valeur marchande avant l'inscription afin de savoir pour quoi elle devrait la vendre. Elle ne voudrait pas lister la maison pour trop peu, mais elle ne voudrait pas non plus lister la maison à un point tel que cela nuirait aux acheteurs.
Juste valeur marchande de l'assurance
Le secteur des assurances dépend aussi largement de la juste valeur marchande pour le remboursement des biens endommagés ou détruits. Par exemple, si une maison est détruite dans un incendie, la compagnie d’assurance utilisera la juste valeur marchande d’un bien pour déterminer le montant à payer pour la réclamation. Ce chiffre ne tient pas compte de l'attachement émotionnel de la personne à la propriété, ce qui signifie que le montant réellement versé au titre de la réclamation pourrait être bien inférieur à celui qu'une personne serait disposée à accepter si elle tentait de vendre la propriété avant qu'elle ne soit détruite.
Différences de termes similaires
Alors que la "valeur marchande" fait référence au prix d'un actif sur un marché réel, la juste valeur marchande représente la valeur de la propriété sur un marché hypothétique parfait, où acheteurs et vendeurs sont sur un pied d'égalité. Bien que la valeur marchande réelle d'une maison soit disponible dans une liste de propriétés, la juste valeur marchande d'une maison n'est pas si facile à calculer. La valeur marchande réelle peut être supérieure à la juste valeur marchande si le vendeur surévalue son bien ou inférieure si le vendeur essaie de vendre rapidement par désespoir.
La "valeur d'expertise" d'un bien est un concept similaire, mais parce qu'il fait référence à l'opinion d'un évaluateur sur la valeur de l'objet, et non à la juste valeur marchande réelle, celle-ci pouvant varier d'un évaluateur à l'autre. Les évaluateurs utilisent des normes, des directives, des réglementations locales, des tendances économiques et des ventes comparables pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété. Dans la plupart des cas où la juste valeur marchande est requise, la valeur d'expertise est considérée comme acceptable. Toutefois, les valeurs d'expertise peuvent souvent être un peu plus élevées que la juste valeur marchande réelle.
Enfin, la "valeur estimée" est la valeur d'un bien, déterminée par un évaluateur des impôts ou un administrateur chargé de l'évaluation des biens. Cette valeur est utilisée pour calculer les taxes foncières. En règle générale, la valeur estimée d'une propriété sera basée sur la dernière vente, les inspections récentes et les ventes de maisons comparables. À l'instar de la valeur estimative, le but de ces évaluations est de déterminer la juste valeur marchande, mais ces évaluations sont limitées par le fait qu'elles ne sont que l'opinion d'une seule personne. Bien que la valeur estimée doive ressembler à la juste valeur marchande, elle est souvent un peu inférieure. Les valeurs évaluées sont des personnalités publiques et sont accessibles sur certains sites Web ou auprès du bureau de l'évaluateur des impôts du comté local.
Analyses de marché comparatives
Il existe de nombreuses façons de déterminer la juste valeur marchande et, bien qu’il existe hypothétiquement une juste valeur marchande définitive pour une propriété donnée, chaque méthode de calcul de la valeur est susceptible d’entraîner un nombre différent. La méthode la plus courante pour calculer la juste valeur marchande consiste à effectuer une analyse comparative du marché. Cela implique de rechercher d'autres propriétés comparables sur le marché ou des propriétés comparables récemment vendues au cours des deux ou trois dernières années.
Sur des marchés tels que l’immobilier, il est important de considérer l’emplacement des biens mis en vente, mais avec des objets tels que objets de collection et antiquités, il peut être préférable d’examiner les ventes récentes comparables dans le monde entier, dans la mesure où les collectionneurs ne limitent généralement pas leurs achats. une zone locale. Lorsque les analyses comparatives de marché concernent des biens immobiliers, elles sont généralement effectuées par des agents immobiliers agréés et doivent comporter des comparaisons avec des maisons de même superficie, de même état et avec un nombre de chambres similaire. Ils ne devraient également inclure que les maisons vendues à la juste valeur sur le marché libre, et non les maisons vendues au moment de la saisie ou autrement vendues à des valeurs extrêmement basses ou élevées.
Évaluations du marché professionnel
Un autre moyen couramment utilisé pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété consiste à faire appel à un évaluateur. Les évaluateurs doivent se spécialiser dans le type de propriété qu’ils examinent. Par exemple, un évaluateur immobilier est un professionnel certifié possédant une expérience et une formation lui permettant de déterminer la valeur d'une propriété, tandis qu'un évaluateur d'art possède une connaissance approfondie du monde de l'art, de son histoire et des tendances actuelles en matière de vente d'œuvres d'art. Les évaluateurs utilisent à la fois une analyse du marché concurrentiel et d’autres facteurs, tels que les tendances économiques, pour déterminer la juste valeur marchande d’un bien immobilier. De nombreux prêteurs exigent une maison passent par une évaluation professionnelle avant d'approuver des prêts pour la propriété.
Coût de remplacement de la propriété
Le coût de remplacement des biens est commun aux sociétés d’assurance et aux fins d’annulation fiscale. Le coût de remplacement est souvent similaire à une analyse de marché concurrentiel en ce sens qu'il peut impliquer de regarder les prix de vente de propriétés comparables. Par exemple, si vous écrasez votre voiture, la compagnie d’assurance n’aurait plus qu’à vous donner la juste valeur marchande de la voiture pour la remplacer par une voiture dans un état similaire.
Lorsqu'un élément, tel qu'une maison, doit être reconstruit, le coût de remplacement doit en tenir compte. Par exemple, si votre maison avait été détruite dans une tornade et devait être reconstruite, cela vous aurait peut-être coûté 250 000 dollars tout juste l’année dernière, mais la reconstruction de la même maison avec de nouveaux matériaux pourrait coûter 300 000 dollars.
Le prix de vente
Dans certains cas, le prix de vente peut être utilisé pour déterminer la juste valeur marchande d’un bien immobilier. Cela ne s'applique généralement que si la vente était récente et s'il s'agissait d'un marché ouvert sans pressions externes. Si une maison venait tout juste d’être achetée l’année dernière à une valeur jugée juste à la fois pour l’acheteur et le vendeur, par exemple, cela pourrait être considéré comme la juste valeur marchande aux fins de l’impôt. Après environ trois ou quatre ans, cette valeur ne reflétera probablement plus le marché actuel et une évaluation doit être effectuée avant de déterminer la valeur de la taxe foncière.
Évaluations par des tiers
Si vous avez déjà consulté des maisons sur un site Web tel que Zillow, vous avez peut-être remarqué que même les maisons qui ne sont pas à vendre possèdent des valeurs (sur Zillow, elles sont appelées "Zestimates"). Ces évaluations de propriétés sont calculées à l'aide de facteurs tels que les ventes locales récentes et les enregistrements de taxes publiques. Chaque site a une formule propriétaire unique, ce qui explique pourquoi les valeurs peuvent varier considérablement d'un site à l'autre.
Une société appelée HouseCanary affirme avoir en ligne les évaluations de propriété les plus précises, intégrant toutes les données de marché disponibles dans ses analyses. Selon le site, leur taux d'erreur par rapport à la juste valeur marchande réelle ne devrait pas dépasser 3,6%, ce qui signifie que le site pourrait très probablement proposer en ligne les évaluations les plus précises du marché équitable.
