Sur la plupart des grands projets de construction, les travaux sont attribués selon un processus appelé appel d’offres. Ici, les entrepreneurs soumettent des prix pour le travail au propriétaire du projet. Le contractant ayant le prix le plus bas se voit généralement attribuer le travail. De nombreux propriétaires demanderont qu'un cautionnement de soumission soit soumis avec les offres proposées. Ce cautionnement de soumission sert de garantie que le contractant honorera sa soumission et signera un contrat pour le projet d'un montant équivalent s'il est le plus bas soumissionnaire. Les cautionnements sont garantis par des courtiers financiers et des courtiers d’assurance et ne coûtent généralement à l’entrepreneur qu’un petit pourcentage du montant total du contrat.
Comment fonctionnent les cautionnements
Lors de l'appel d'offres, différents entrepreneurs estiment le coût de la tâche à exécuter. Ils soumettent ce prix au propriétaire sous forme d'enchère. Le plus bas soumissionnaire se verra attribuer un contrat pour le poste. Si le soumissionnaire s'aperçoit qu'il a commis une erreur dans son offre ou s'il refuse de signer le contrat pour quelque raison que ce soit, la société de cautionnement veillera à ce que le propriétaire ne subisse aucune perte financière. Cela signifie généralement que la société de cautionnement paiera au propriétaire la différence entre les offres la plus basse et la plus basse suivante. Parfois, la société de cautionnement peut poursuivre l'entrepreneur en justice pour recouvrer ces coûts. La possibilité de poursuites dépend des conditions du cautionnement.
Objet d'un cautionnement de soumission
Le cautionnement de soumission a pour objectif de minimiser les risques pour le propriétaire lors de la soumission. Cela permet d’empêcher les entrepreneurs de soumettre des offres frivoles, car ils seraient obligés d’exécuter le travail, ou au moins de payer les primes de caution. Le cautionnement garantit également la solidité financière de tous les soumissionnaires. En effet, les sociétés émettrices d’obligations procèdent à des examens complets du crédit et des finances avant d’accepter de fournir des obligations à une entreprise. Les cautionnements empêchent les entrepreneurs sans antécédents financiers solides de soumissionner.
Cautionnement de soumission
Les liaisons de construction se sont répandues à la fin du 19ème siècle. Pendant ce temps, le gouvernement fédéral a constaté que de nombreux entrepreneurs embauchés pour des projets cessaient leurs activités avant la fin du projet. En 1894, le Congrès adopta la Heard Act, qui autorisait l'utilisation de cautionnements de soumission pour des projets fédéraux. Cette loi a été mise à jour en 1935 avec l'adoption de la loi Miller. En vertu de la loi Miller, qui est toujours la norme à l’heure actuelle, tous les soumissionnaires sont tenus de soumettre des cautionnements de soumission pour tout projet fédéral. De nombreuses entreprises privées ont copié cette tendance pour se protéger du risque pendant le processus d'appel d'offres.
Comment les adjudicataires
Les cautionnements de soumission peuvent avoir un effet significatif sur les entreprises contractantes. La plupart des entreprises sont notées par leurs émetteurs d'obligations pour un certain montant de cautionnement. La valeur de cette notation, appelée "capacité de liaison", est basée sur la solidité financière, l'historique de la société et les informations de crédit. Une entreprise doit surveiller attentivement sa capacité de cautionnement lorsqu'elle détermine les emplois à soumissionner, car plusieurs offres à la fois peuvent signifier que l'entreprise ne sera pas en mesure de fournir des cautionnements. En outre, il peut être difficile pour les entreprises sous-traitantes plus récentes d’obtenir un type de cautionnement, car elles disposent de trop peu de temps dans l’industrie pour afficher les performances historiques. Afin de permettre aux nouvelles sociétés de soumissionner lorsque des obligations ne sont pas disponibles, la loi Miller permet à la société d’enregistrer un dépôt en espèces de 20% de la soumission au lieu d’un cautionnement de soumission. Toutes les obligations de soumission ou les dépôts en espèces sont retournés après l'ouverture des offres ou après la signature du contrat.
Autres types d'obligations
Il est important de comprendre les différences entre les obligations de soumission et les autres types d’obligations de construction. La loi Miller exige que tous les entrepreneurs participant à des projets fédéraux fournissent des cautionnements de soumission, des cautionnements d'exécution et des cautionnements de paiement. La plupart des propriétaires privés auront également besoin de ces trois mêmes cautions d’entrepreneurs. Les cautionnements de soumission garantissent uniquement que l'entrepreneur signera un contrat pour le travail en question, mais pas qu'il achèvera le projet. Les cautions de performance garantissent que le contractant terminera le projet conformément au contrat, en utilisant les matériaux, méthodes et calendriers convenus. Les cautions de paiement protègent à la fois le propriétaire et les sous-traitants. Ces cautions garantissent que les sous-traitants seront payés même si l'entrepreneur général fait faillite ou ne termine pas le travail. Ces cautionnements sont nécessaires car ils protègent le propriétaire des privilèges et des poursuites en cas de défaillance de l’entreprise générale. Ils sont également essentiels pour les emplois fédéraux, car les privilèges ne peuvent pas être placés sur des propriétés ou des projets du gouvernement.
