Les règles de contrôle des loyers et de subvention des loyers dans de nombreuses villes créent des situations dans lesquelles les locataires paient souvent des loyers très inférieurs aux taux du marché. En conséquence, les paiements de rachat au locataire par le bailleur sont courants. Étant donné que ces paiements peuvent être substantiels, il est important de comprendre le traitement fiscal du locataire et du locateur.
Le contrôle des loyers et des situations similaires de subvention des loyers sont courants dans de nombreuses grandes villes des États-Unis. Combinées à des valeurs immobilières urbaines élevées, les directives peuvent créer des écarts substantiels entre le loyer loyal du marché et le loyer réellement payé par le locataire, également appelé preneur. Par conséquent, les propriétaires, également connus sous le nom de locateurs, peuvent souvent offrir à ces locataires des incitations financières importantes leur permettant de quitter leur appartement et de résilier le bail. Après l’annulation du contrat de location, le loyer à loyer contrôlé ou subventionné peut être loué à des loyers plus élevés. Ce processus s'appelle un rachat de bail.
Traitement de bailleur
Le bailleur qui effectue le paiement est tenu de capitaliser le montant du paiement de rachat - il ne peut pas être demandé immédiatement à titre de déduction aux fins de l’impôt sur le revenu. Le paiement de rachat peut ensuite être déduit sur plusieurs périodes futures par le biais d'un amortissement. La période d’amortissement varie en fonction de l’utilisation de l’espace postérieur au rachat. Si la propriété est immédiatement louée à des conditions plus favorables pour le bailleur, le rachat doit être amorti sur la durée du bail suivant. Toutefois, si le bien est ultérieurement rénové avant sa re-location, le rachat sera généralement considéré comme faisant partie du bien immobilier et devra être déduit sur la durée de vie correspondante du bien immobilier, généralement entre 27,5 et 39 ans.
Traitement locataire
L'Internal Revenue Code et la jurisprudence ultérieure en matière d'interprétation ont établi qu'un rachat par un locataire peut être considéré comme un gain en capital si le bien locatif sous-jacent est lui-même une immobilisation. Cela est très avantageux car les plus-values à long terme sont imposées à des taux d’imposition réduits spéciaux. Malheureusement, la majorité des règles relatives au contrôle des loyers et aux subventions de loyer ne s’appliquent qu'aux contribuables individuels qui utilisent leur bien loué à des fins personnelles. L'IRS ne permet pas à ces contribuables de réclamer le traitement des gains en capital sur le paiement de rachat de bail. Au lieu de cela, le montant du paiement doit être comptabilisé en tant que revenu ordinaire dans l'année de réception.
Améliorations locatives
Il est possible que le locataire évite partiellement, voire totalement, le traitement de revenu ordinaire du paiement de rachat de crédit-bail si tout ou partie du paiement peut être classé comme un remboursement pour les améliorations apportées aux locataires. Généralement, étant donné que les locataires ayant le contrôle des loyers ont le droit de renouveler des baux sur plusieurs années, ils peuvent effectuer des investissements substantiels pour améliorer la valeur de leur bien loué, car à leurs yeux, leurs droits de renouvellement à long terme équivalent presque à la propriété. Si le paiement de rachat est structuré de manière à permettre le remboursement de ces améliorations, il se peut que la partie du rachat qualifiée de remboursement ne soit pas nécessairement reconnue par le preneur en tant que revenu ordinaire.
